A grande maioria das 26 medidas que alteram as regras no licenciamento de obras e na reclassificação dos solos entrou em vigor a 4 de março. Algumas dessas medidas, no entanto, já estão em efeito desde o dia 1 de janeiro:

  • A eliminação da obrigação de apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica de habitação nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos.
  • O alargamento do conjunto de operações urbanísticas consideradas de escassa relevância e consideradas isentas de licenciamento ou de comunicação prévia.
  • As alterações ao RGEU.
  • A redução das situações sujeitas a parecer prévio vinculativo do Património Cultural, I.P. ou das Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional.
  • Eliminação da necessidade de autorização da assembleia de condóminos para a alteração do uso de frações autónomas para o uso de habitação.

São também estabelecidos os seguintes prazos a ter em consideração:

  • 8 de Abril 2024: Disponibilização dos regulamentos urbanísticos.
  • 6 de Janeiro de 2025: Emissão de pareceres através do Sistema Eletrónico para a Emissão de Pareceres.
  • 5 de Janeiro de 2026: Entrada em funcionamento da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanístico.
  • 1 de Junho de 2026: Revogação do RGEU.
  • 1 de Janeiro de 2030: Submissão obrigatória do projeto de arquitetura de acordo com a metodologia BIM.

Segundo o decreto, o regime da comunicação prévia era pouco utilizado devido a receios dos interessados, o que levou à preferência por procedimentos mais morosos e consumidores de recursos, em detrimento do interesse público. As obras realizadas por empresas do Estado central ou autarquias, como construções de habitação pública, residências de estudantes, monumentos, infraestruturas de serviços públicos, entre outras, estão dispensadas de licenças urbanísticas, exigindo apenas um parecer não vinculativo do município competente.

No que diz respeito aos licenciamentos, o novo decreto-lei elimina a necessidade de obter licenças urbanísticas, introduzindo novos casos de comunicação prévia, isenção e dispensa de controlo prévio.

Operações isentas:

  • As obras de conservação.
  • As obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que melhorem, não prejudiquem ou não afetem a estrutura, que não impliquem modificações das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados ou cobertura e que não impliquem remoção de azulejos de fachada.
  • As obras de escassa relevância urbanística.
  • As obras de reconstrução e de ampliação das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil.
  • As obras de reconstrução em áreas sujeitas a servidão ou restrição de utilidade pública das quais não resulte um aumento da altura da fachada.
  • As obras necessárias para cumprimento da determinação de obras coercivas.
  • As operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável.
  • As obras de demolição quando as edificações sejam ilegais.
  • As operações de loteamento em área abrangida por plano de pormenor.

As isenções acima listadas não têm lugar no caso de estarem em causa imóveis classificados ou em vias de classificação. No caso de estarem em causa obras de escassa relevância urbanística, este efeito apenas não ocorre quando se trate de imóveis classificados de interesse municipal.

Ficam também isentas de controlo prévio, no âmbito das operações urbanísticas promovidas pela administração pública:

  • Operações urbanísticas e as operações de loteamento promovidas pelas autarquias locais, suas associações e pelas empresas municipais ou intermunicipais, em área abrangida por plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território.
  • Operações urbanísticas e as operações de loteamento promovidas pelo Estado, pelos institutos públicos, incluindo fundos de investimento imobiliário públicos e, universidades e politécnicos e pelas empresas públicas, do setor empresarial do Estado destinadas a:
    • Equipamentos ou infraestruturas, destinados à instalação de serviços públicos;
    • Equipamentos ou infraestruturas, afetos ao uso direto e imediato do público;
    • Equipamentos ou infraestruturas nas áreas portuárias ou do domínio público ferroviário ou aeroportuário na respetiva área de jurisdição;
    • Equipamentos ou infraestruturas, afetos à habitação ou para pessoas beneficiárias de políticas sociais, incluindo, residências para estudantes deslocados;
    • Parques industriais, empresariais ou de logística, nomeadamente zonas empresariais responsáveis (ZER), zonas industriais e de logística;
    • Equipamentos ou infraestruturas para salvaguarda do património cultural;
    • Equipamentos ou infraestruturas do parque habitacional do Estado;
  • Obras de edificação e os trabalhos de remodelação de terrenos promovidos por cooperativas de habitação e outras entidades para fins de habitação, desde que, na sequência de procedimento concursal, tenha sido celebrado acordo para a cedência do terreno por parte de uma das seguintes entidades: Estado, pelos institutos públicos, incluindo fundos de investimento imobiliário públicos e, universidades e politécnicos e pelas empresas públicas, do setor empresarial do Estado e regional.
  • Obras de construção e reabilitação respeitantes a estruturas residenciais para pessoas idosas, creches e no âmbito da Bolsa de Alojamento Urgente e Temporário quando as mesmas tenham financiamento público.
  • Nova regra para o acompanhamento policial, não pode ser exigido acompanhamento policial na realização de operações urbanísticas – mesmo que haja corte da via pública.
  • No âmbito da fiscalização operam-se as seguintes alterações, a fiscalização passa a incidir exclusivamente sobre o cumprimento de normas jurídicas e não sobre aspetos relacionados com a conveniência, a oportunidade ou as opções técnicas das operações urbanísticas, a criação de condições para os municípios contratarem serviços de fiscalização, não estando dependentes da publicação do decreto regulamentar;
  • Alteração ao regime das zonas de proteção dos bens imóveis de interesse cultural, no âmbito das licenças e autorizações em zonas de proteção, que estabelece o procedimento de classificação dos bens imóveis de interesse cultural, bem como o regime das zonas de proteção e do plano de pormenor de salvaguarda.
  • Elimina a necessidade de parecer do Património Cultural, I. P, relativamente aos imóveis localizados em zonas de proteção de bens imóveis em vias de classificação ou de bens imóveis classificados de interesse nacional ou de interesse público, nas seguintes situações:
    • Obras no interior de bens imóveis, desde que não se verifique impacte no subsolo, ou alterações relativas a azulejos, estuques, cantarias, marcenaria, talhas ou serralharia;
    • Obras de conservação no exterior dos bens imóveis sem alteração sobre elementos arquitetónicos relevantes, incluindo a pintura dos edifícios sem alterações da respetiva cor;
    • Instalação de reclames publicitários, sinalética, toldos, esplanadas e mobiliário urbano;
  • Simplificação do processo de alteração de uso da fração para habitação, na medida em que, quando o título constitutivo dispõe sobre o fim de cada fração autónoma a alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos.

Novos prazos para decidir o licenciamento e deferimento tácito

As câmaras municipais vão ter agora entre 120 e 200 dias para decidirem sobre os pedidos de licenciamento, dependendo da área bruta de construção envolvida. O não cumprimento desses prazos implica o deferimento tácito da decisão, permitindo que o particular avance com o projeto pretendido.

  • 120 dias – Obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção igual ou inferior a 300 m2.
  • 150 dias – Obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 300 m2 e igual ou inferior a 2200 m2, bem como no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação.
  • 200 dias: Obras de urbanização, operações de loteamento e no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 2200 m2.

Se a deliberação não for tomada dentro do prazo estabelecido, a pretensão é deferida tacitamente e o particular passa a ter o direito a construir. Não obstante, a deliberação tacitamente deferida pode ser nula nos termos gerais de direito (por exemplo, por violação de planos municipais, loteamentos ou pareceres obrigatórios).

Como forma de comprovar a formação do deferimento tácito e provar a titularidade dos direitos adquiridos, pode ser requerida a certificação eletrónica e gratuita de deferimentos tácitos. A certificação é requerida à Agência para a Modernização Administrativa, I. P. via portal ePortugal.

O SIMPLEX veio clarificar os poderes de cognição dos municípios nos procedimentos de licenciamento, apenas podendo incidir a sua análise sobre o projeto de arquitetura, em concreto quanto a:

  • Planos municipais ou intermunicipais de ordenamento no território.
  • Medidas preventivas.
  • Área de desenvolvimento urbano prioritário.
  • Área de construção prioritária.
  • Servidões administrativas e restrições de utilidade pública.
  • As normas legais e regulamentares relativas ao aspeto exterior e à inserção urbana e paisagística das edificações.
  • A suficiência das infraestruturas.

Os novos efeitos do Pedido de Informação Prévia (PIP)

O SIMPLEX estabelece que o PIP favorável tem como efeito a isenção de licenciamento ou comunicação prévia nas seguintes situações:

  • Quando o PIP seja proferido nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 14.º e contenha as menções referidas nas alíneas a) a f) do n.º 2 do mesmo artigo.
  • Operações urbanísticas em área sujeita a plano de pormenor ou a operação de loteamento.
  • Operações de loteamento em área sujeita a unidade de execução (que preveja o polígono de base para a implantação de edificações, a área de construção, a divisão em lotes, o número máximo de fogos e a implantação e programação de obras de urbanização e edificação).
  • Operações de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos em área sujeita a unidade de execução (que preveja a implantação e a programação de obras de urbanização e edificação).
  • Operações urbanísticas de construção, de alteração ou ampliação em área sujeita a unidade de execução (que preveja as parcelas, os alinhamentos, o polígono de base para implantação das edificações, a altura total das edificações ou a altura das fachadas, o número máximo de fogos e a área de construção e respetivos usos).

Limitação dos poderes dos Municípios

O decreto-lei também permite às autarquias reclassificar terrenos rústicos para urbanos, visando a construção de habitação pública ou a custos controlados. No entanto, a reclassificação está sujeita a certas restrições, como nos casos de ruído ou para construção de estacionamento ou espaços verdes.

O SIMPLEX determina que quando se trate de pedido de licenciamento de imóvel classificado como de interesse nacional ou interesse público e for solicitado parecer do Património Cultural, I. P., ou às CCDR, I. P., ficam as câmaras municiais proibidas de solicitar novos pareceres em matéria de património cultural, incluindo aos seus serviços internos.

Operações urbanísticas promovidas pela administração pública

É alargado o número de entidades públicas que passam a beneficiar da isenção da obrigação de submeter a um procedimento urbanístico prévio a execução de um conjunto de obras.

São beneficiários desta isenção:

• As autarquias locais, suas associações e empresas municipais e intermunicipais, relativamente a operações urbanísticas e operações de loteamento, em área abrangida por plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território.

• Estado, pelos institutos públicos, incluindo fundos de investimento imobiliário públicos e, universidades e politécnicos e pelas empresas públicas, do setor empresarial do Estado e regional, no que respeita a operações urbanísticas e operações de loteamento destinas a:

  • Equipamentos ou infraestruturas, destinados à instalação de serviços públicos.
  • Equipamentos ou infraestruturas, afetos ao uso direto e imediato do público.
  • Equipamentos ou infraestruturas nas áreas portuárias ou do domínio público ferroviário ou aeroportuário.
  • Equipamentos ou infraestruturas, afetos à habitação ou para pessoas beneficiárias de políticas sociais, incluindo, residências para estudantes deslocados.
  • Parques industriais, empresariais ou de logística, e similares, nomeadamente zonas empresariais responsáveis (ZER), zonas industriais e de logística.
  • Equipamentos ou infraestruturas para salvaguarda do património cultural.
  • Equipamentos ou infraestruturas do parque habitacional do Estado.

Mantém-se a isenção concedida para entidades concessionárias de obras ou serviços públicos, na realização de obras de edificação ou demolição, quando se reconduzam à prossecução do objeto da concessão.

É introduzida isenção às obras de edificação e os trabalhos de remodelação de terrenos promovidos por cooperativas de habitação e outras entidades privadas para fins de habitação, desde que, na sequência de procedimento concursal, tenha sido celebrado acordo para a cedência do terreno por parte de uma entidade Estadual.

Também ficam isentas de controlo prévio urbanístico as obras de construção e reabilitação respeitantes a estruturas residenciais para pessoas idosas, creches e no âmbito da Bolsa de Alojamento Urgente e Temporário quando as mesmas tenham financiamento público.

Alteração ao regulamento geral das edificações urbanas e matérias relacionadas

É revogada a norma que estabelecia que, em regra, as câmaras municipais não poderiam consentir qualquer tolerância quanto ao disposto sobre edificação de conjunto – designadamente, afastamentos entre edificações –, a não ser que reconhecidamente tal se justificasse por condições excecionais e irremediáveis, criadas antes da publicação do RGEU, e somente se ficassem garantidas, em condições satisfatórias, a ventilação e iluminação natural e, tanto quanto possível, a insolação do edifício em todos os seus pisos habitáveis.

Adicionalmente, o diploma revoga ou substitui algumas exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), como o fim da obrigatoriedade dos bidés nas casas de banho e a permissão de duches em vez de banheiras. Essas mudanças visam criar condições para mais habitação disponível a custos acessíveis e responder aos desafios e barreiras enfrentados pelas empresas de construção.

Com a entrada em vigor deste decreto-lei, conclui-se a implementação de todas as medidas incluídas no pacote legislativo Mais Habitação, apresentado pelo Governo em fevereiro. Antes deste diploma, estavam em vigor cerca de dois mil diplomas legais, muitos dos quais contraditórios, além do RGEU de 1951 e 308 regulamentos municipais diferentes.

O ordenamento do território

O SIMPLEX introduz na legislação de ordenamento do território um conjunto de alterações que pretende capacitar a dinâmica de planeamento de uma maior celeridade, em particular no que concerne a promoção de habitação pública. As principais alterações a assinalar são:

  • O solo Urbano;
  • Simplificação do processo de reclassificação do solo rústico para urbano;
  • Simplificação do procedimento para aprovação e alteração dos planos municipais;
  • Presunção da compatibilidade dos usos do solo com o uso habitacional;
  • Densificação do instrumento das unidades de execução;

A plataforma eletrónica

A partir de janeiro de 2026, os procedimentos de licenciamento, comunicação pré- via e mera comunicação prévia passam a ser obrigatoriamente tramitados por uma única plataforma digital para todo o território nacional, a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos.

A metodologia Building Information Modelling

A plataforma antecipa também que os projetos sejam submetidos num formato de dados aberto e de acordo com a metodologia BIM.

A submissão dos projetos através deste mecanismo irá assim possibilitar a verificação automatizada do cumprimento das regras de licenciamento urbanístico, com os planos territoriais, regulamentos municipais e RGEU, reduzindo tempos de análise.

Na formação dos contratos de empreitada de obras públicas devem, sempre que possível, ser utilizados meios eletrónicos específicos de modelização eletrónica de dados de construção este diploma que aprova as instruções para a elaboração de projetos de obras, contempla a introdução dos modelos paramétricos desenvolvidos com recurso à metodologia BIM na elaboração dos projetos de obra pública.

Assim, a 1 de Janeiro de 2027, iniciar-se-á o projeto- piloto para utilização e validação dos projetos de arquitetura que envolverá:

a) Um conjunto de municípios a determinar;

b) Os projetos que ultrapassem o montante previsto na alínea a) do n.º 3 do art. 474.º do Código dos Contratos Públicos, 5 350 000 €, para os contratos de empreitada de obras públicas;

As construções modulares

O SIMPLEX clarifica que o RJUE se aplica também a construções modulares, ou seja, àquelas que são caracterizadas por utilizar elementos ou sistemas construtivos modulares, estruturais ou não estruturais, parcial ou completamente produzidas em fábrica, previamente ligados entre si ou no local de implantação, independentemente da sua natureza amovível ou transportável.

Neste enquadramento, estas construções vao estar sujeitas a licenciamento, comunicação prévia ou isenção, na mesma medida que qualquer outra operação urbanística.

Também deixa de existir qualquer dúvida sobre a obrigatoriedade de as construções modelares cumprirem com as normas técnicas previstas pelo RGEU.

O diploma do SIMPLEX do licenciamento foi aprovado em Conselho de Ministros a 19 de outubro de 2023, sendo promulgado pelo Presidente da República no dia 4 de janeiro, após revisões que visaram reduzir as questões mais controversas.